戴济书：武汉市行政法研究会执行副会长、武汉市经济法研究会副会长、武汉仲裁委员会房地产开发仲裁中心副主任兼办公室主任、副研究员

建筑物区分所有权是随着城市化的迅速发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用加剧而产生的一种特殊的所有权形态，是当代民法一项重要的不动产所有权形式。自19世纪初叶起至20世纪60年代，已为英美法系与大陆法系各国民法立法所普遍确立，并成为各个国家和地区法制上的一项重要制度。

我国物权法确立的建筑物区分所有权，是对传统的单一所有和共有关系的突破，是总结改革开放成果，顺应城市住宅发展而产生的新型物权形态。物权法专门用一章（第六章）十四条对“业主的建筑物区分所有权”的内容作出了明确的界定。这是我国首次在法律上确认建筑物区分所有权，它对维护广大业主的合法权益，促进房地产业健康有序发展，构建社会主义和谐社会都具有非常重要的意义。

一、建筑物区分所有权的概念与内容

关于建筑物区分所有权的概念，各国学者大多数认为是一种物权——不动产所有权，是一种独立不动产所有权的概念。此种不动产所有权的法律性质，为一种包括专有所有权、共有所有权和共同管理权结合在一起的三位一体的复合型物权。

我国物权法上“业主的建筑物区分所有权”包括以下内容：

1.业主（建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分的专有权。专有部分是指具有结构上和使用上的独立性并能够成为区分所有权客体的部分。专有部分又称为单独所有部分。业主对建筑物内的专有部分，可以行使完整的占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，业主既可以对专有部分直接占有、使用，也可以将专有部分出租收取租金，或者在专有部分上设立抵押，还可以将专有部分让与他人。

2．业主对建筑物共有部分的共有所有权。共有部分是指业主所拥有的专有（单独所有）部分以外的建筑物其他部分。业主对共有部分享有的权利为共有所有权。共有部分包括梁柱、屋顶（公共平台）、外墙、电梯、楼梯、过道、水箱及水电气主管线等。物权法还规定，建筑区划内的道路，属业主所有，属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属个人的除外；建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有。但我国城市土地属国家所有，业主对建筑物区分所有的那一部分基地，只享有使用权。

3.业主对建筑物共有部分的共同管理权（即成员权）。业主的共同管理权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分的共用设施、设备等所享有的共同管理权。香港、台湾和许多国家叫“建筑物区分所有人的成员权”，即其所有成员都有参加管理的权利，各区分所有人可以依法成立自治性团体性管理组织，订立规约，管理日常事务，并协调、解决因使用专有部分、共有部分而产生的纠纷。我国物权法对业主的共同管理权作了明确的界定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”（物权法第75条），确认了管理组织形式，赋予了业主的选举权。规定了对重要管理事项的共同决定权（第76条），如制定和修改业主大会规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选聘或改聘物业服务企业及其他管理人员；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。规定了业主有请求停止违反共同利益行为的权力（第83条）。同时，还规定了“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的权利，这是法律上首次明确业主的诉权。

业主除了享有上述权利外，还应当遵守法律、法规以及管理规约，承担业主委员会协议、章程所规定的义务，接受管理者的管理。

二、建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权是不动产所有权的一种特殊的复合型的不动产所有权，与一般不动产所有权相比，具有如下特征：

1.建筑物区分所有权具有集合性与主导性。构成建筑物区分所有权的三项要素即专有所有权、共有所有权（还有土地使用权）和共同管理权这些不同的权利是集合在一起的。在建筑物区分所有权的三个组成部分中，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权占主导地位，没有建筑物区分所有权人对专有部分所有权，就无法产生专有部分以外的共有所有权和共同管理权。权利人对专有部分的所有权的权利范围决定了其对共有部分的共有权和共同管理权；在建筑物区分所有权人进行登记时，只需要对其专有部分的所有权进行登记，而共有部分的共有权和共同管理权则不单独登记。

2.建筑物区分所有权具有整体性与不可分割性。建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和共同管理权三项权利必须结合为一个整体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承其权利时，必须将此三者视为一体，不得保留其一或其二而转让、处分、抵押、继承其他权利；他人在受让区分所有权时，亦即必须同时取得结为一体的三项权利。同时，在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权。要设定区分所有权，必须将整栋建筑物都区分为专有部分和共有部分，并设定相应的专有部分和共有部分持分权，否则在权利归属和利益分配上将发生混乱。

3.建筑物区分所有权具有权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权由专有所有权、共有所有权及共同管理（成员）权所构成，因而区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人及成员权人（业主）。而在一般不动产所有权，其权利主体身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。

4.建筑物区分所有权具有权利内容的复杂性。传统的不动产所有权内容，即主体间的权利义务关系比较单一。建筑物区分所有权的内容，即主体间的权利义务关系非常复杂，主要表现为三个方面的权利义务关系：一是权利主体作为专有权人的权利义务关系；二是权利主体作为共有权人的权利义务关系；三是权利主体作为共同管理团体（业主大会、业主委员会）成员的权利义务关系。这三方面的权利义务关系经常互相交织，更显现它的复杂性。面对上述特征，只有认真学习，深入理解物权法第六章的规定，理顺建筑物区分所有权人的权利义务关系，才能构建社会主义和谐社区。